In tema di compravendita, il venditore, oltre a dover prestare in favore dell’acquirente la garanzia dall’evizione da parte di un terzo (art. 1483 c.c.), è tenuto anche a garantire che il bene sia immune da vizi (art. 1490 c.c.).
A seconda del “grado di difformità” del bene compravenduto si distingue tra:

1) I vizi che rendono la cosa inidonea all’uso o che ne diminuiscono apprezzabilmente il valore (ex art. 1490 cod. civ.)

2) I vizi che determinano la mancanza delle qualità essenziali del bene (ex art. 1497 cod. civ.)

3) La vendita di aliud pro alio.

Generalmente si ritiene che la cosa è semplicemente viziata quando presenta “difetti di fabbricazione, formazione o produzione ovvero presenti delle manchevolezze strutturali o estetiche”[1] laddove, invece, la cosa è priva delle qualità essenziali qualora “la difformità ha a che fare con quegli aspetti che influiscono sulla classificazione in una specie piuttosto che in un’altra” [2].

Nei primi due casi [3], quindi, a tutela dell’acquirente sono previste due azioni speciali: le c.d. azioni edilizie sicché il compratore non può esperire la generale azione di risoluzione per inadempimento di cui all’art. 1435 c.c. ma potrà scegliere, alternativamente, se esperire l’azione redibitoria o l’azione estimatoria.  

Con la prima il compratore chiede la risoluzione del contratto al fine di ottenere la ripetizione del prezzo (maggiorato degli interessi e dei maggiori danni eventualmente patiti) restituendo la cosa venduta. Con l’azione estimatoria, invece, che non può essere chiesta in subordine alla prima, il compratore chiede la riduzione del prezzo, tenendosi la proprietà. Dette azioni, tuttavia, onerano il compratore a denunciare il vizio entro otto giorni dalla scoperta a pena di decadenza e ad esperire l’azione giudiziale entro un anno dalla denuncia a pena di prescrizione, il tutto ai sensi dell’art. 1495 c.c.

Può anche accadere, però, che la cosa sia così tanto snaturata da quella pattuita da configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (ergo vendita di qualcosa per qualcos’altro). Anche se teoricamente la distinzione può essere chiara non è sempre agevole ricondurre la fattispecie concreta nell’alveo del vizio, della mancanza di qualità o dell’aliud pro alio.
In alcune pronunce la Suprema Corte ha ritenuto sussistere la vendita di aliud pro alio quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale difformità sia di importanza fondamentale e determinante nell’economia del contratto[4], ma anche quando la cosa appartenga ad un genere del tutto diverso [5] dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente [6] ovvero quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile.

Per dirimere la questione la Cassazione [7] ha introdotto il criterio della c.d. funzione essenziale alla quale il bene è destinato. Così, con la vendita di un terreno edificabile il quale si scopre successivamente non edificabile (attraverso perizie tecniche) per difetto di concessioni amministrative oppure non edificabile a causa della presenza di rifiuti occulti nel terreno che impediscono la bonifica, potrebbe configurarsi un’ipotesi di vendita di una cosa per un’altra[8].

Qualificare il vizio come aliud pro alio anziché ricondurlo nelle fattispecie di cui all’art. 1490 c.c. o 1497 c.c. è molto vantaggioso per il compratore il quale può esperire l’azione generale di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. soggetta alla prescrizione decennale anziché esperire le azioni edilizie che, come visto, sono soggette a termini di decadenza e prescrizione molto ridotti.

A tal uopo una recente pronuncia della Suprema Corte n. 21249 del 14 ottobre 2010, si è spinta addirittura oltra: essa si è espressa su un atto di aggiudicazione di un terreno già “edificato” ma venduto in sede fallimentare come “edificabile” (quindi con un valore di mercato gran lunga superiore) e la quale, accertata la vendita di una cosa per un’altra, ha legittimato il curatore fallimentare, rappresentante legale della società fallita e quindi della “venditrice”, ad agire non già per la risoluzione del contratto bensì per l’annullamento dell’atto di aggiudicazione. La Corte, infatti, ha fondato la propria decisione sul fatto che in tal caso l’aliud pro alio si giustifica su un vizio del consenso in quanto prestato in forza di un “errore che cade sulla natura o sull’oggetto del contratto di cui al n. 1 art. 1429 c.c.”.

Anche una più remota pronuncia [9], questa volta a tutela dell’acquirente, paventava proprio l’ipotesi di ricondurre la fattispecie nell’alveo dell’errore sulle qualità di cui al n. 2 art. 1429 c.c. secondo il quale “l’errore è essenziale quando cade sopra una qualità dell’oggetto della prestazione o in relazione alle circostanze debba ritenersi determinante del consenso”. In tal caso, infatti, verrebbe meno proprio la genuinità del consenso prestato dal compratore laddove alle reali condizioni non avrebbe concluso il contratto. 

Sebbene entrambe le soluzioni colpiscono gli effetti del contratto retroattivamente, rendendo il rapporto come non esistente dall’inizio la differenza tra risoluzione ed annullamento è teoricamente drastica: l’azione di annullamento si prescrive in cinque anni e quella di risoluzione in dieci,il primo è un rimedio che afferisce ad una patologia del rapporto contrattuale in termini di inesatto o totale inadempimento, il secondo, invece, inerisce ad una patologia nella formazione dell’atto e, perciò, assoggettati a due discipline completamente difformi.

In realtà, sembra apparire distante la posizione dell’acquirente da quella del venditore. Il primo, infatti, non sembra cadere in errore se manifesta la volontà di acquistare quel determinato bene (terreno edificabile) e se successivamente gli venisse consegnato un bene diverso non sarebbe il suo consenso ad essere viziato bensì il bene stesso, così appare più opportuno legittimarlo all’azione di risoluzione per inadempimento dell’altra parte. Diversa è invece la posizione soggettiva del venditore il quale presta erroneamente il consenso sul trasferimento di un bene che pensava essere un altro, e pertanto, bene fa la Cassazione a legittimarlo all’azione di annullamento per vizio del consenso anziché a quella di risoluzione contrattuale.

a cura di Dott. Giandomenico Graziano  Studio Legale MaBe            

Note

[1] Galgano, voce Vendita, in Enc. Dir., p. 493; Minussi, la compravendita e la permuta, Simone, Milano, 2003, p. 287;
[2] Cass., 1839/82
[3] Sull’applicabilità dell’azione estimatoria anche alla cosa che difetta di qualità essenziali v.si Cass., 247/81;
[4] Cass., 7630/06; Cass., 9227/05; Cass., 26953/98;;
[5] Cass., 5066/07
[6] Cass., 22113/2013;
[7] Cass., 17707/11; ; Cass., 10756/11; Cass., 5202/07
[8] Trib. Verona del 21 novembre 2012, n. 2491
[9] Cass., 1151/76;