Conferimento del ramo azienda: criteri di valutazione componente immobiliare. Nel conferimento del ramo azienda può esserci il caso di presenza di asset immobiliari che richiedono una valutazione. Scopo di questo articolo è quello di esaminare i principali criteri di valutazione immobiliare utilizzabili ai fini di un conferimento del ramo azienda.

 

Conferimento del ramo azienda e valutazione immobiliare: quali sono i principali criteri da utilizzare? I criteri di valutazione possono essere divisi in 3 gruppi principali

  • criterio del costo di (ri)costruzione (cost approach)
  • criterio del valore di mercato (market approach)
  • criterio reddituale (income approach)

 

 

Conferimento del ramo azienda: analisi sintetica dei tre crtiteri di valutazione

I tre criteri vengono di seguito esaminati, in modo sintetico; l’apprezzamento dei valori che ci vengono sottoposti non può essere infatti disgiunto dalla consapevolezza del metodo utilizzato per pervenire ai valori indicati. E’ anche importante verificare che vengano esposte motivazioni alla scelta del metodo, motivazioni che vanno esaminate in modo critico.

Nell’approccio al costo il valore dell’immobile è così calcolato

  • Stima del valore dell’area su cui insiste il fabbricato. Le metodologie utilizzate normalmente sono le seguenti:
    • criterio di mercato, quando esiste un mercato sufficientemente ampio e stabile
    • criterio delle transazioni comparabili, procedendo ad estrarre il valore del fabbricato al fine di ottenere il valore del solo terreno
    • metodi reddituali, che considerano i benefici economici ricavabili dall’area in oggetto
  • Costo del fabbricato, dato dai costi complessivamente sostenibili nella fase di costruzione:
    • costi diretti, strettamente edili (materiale, mano d’opera, ammortamento attrezzatura di cantiere, etc)
    • costi indiretti, dati da: progettazione, oneri amministrativi, oneri finanziari, spese generali, imposte
    • utile dell’imprenditore
  • Fattori di deprezzamento in base alla vetustà del fabbricato, vetustà che può essere data da: deterioramento fisico, deterioramento funzionale, deterioramento ambientale

Con il criterio del valore di mercato, il valore immobiliare è strettamente legato al prezzo di immobili comparabili e posti sul mercato in libera competizione

La comparabilità fa riferimento ad una serie di caratteristiche dell’immobile, che possono influenzarne il valore di mercato:

(a) i diritti immobiliari;

(b) le motivazioni e la forza contrattuale di acquirenti e venditori

(c) le condizioni del mercato al momento della transazione;

(d) le dimensioni dell’immobile;

(e) la localizzazione;

(f) le caratteristiche fisiche;

(g) la vetustà;

(h) la redditività;

(i) se l’immobile produce reddito;

(h) la struttura finanziaria delle transazioni in oggetto

 

Conferimento ramo azienda e criterio di maercato della valutazione immobiliare

Il criterio di mercato è applicabile quando vi siano sufficienti, recenti e attendibili informazioni che indichino trend di mercato. Il criterio di mercato è il più semplice e immediato metodo di valutazione, ma la caratteristica della comparabilità, nelle sue diverse componenti sopraindicate, va attentamente valutata.

Un esame delle fonti di informazione utilizzate dal perito valutatore risulta necessario. Esse possono far capo sia ad Enti pubblici, sia a riviste specializzate, sia a colloqui con le parti interessate alla transazione, sia a data providers professionali (ad es. Camere di commercio)

Le unità di misura normalmente utilizzate sono: Prezzo/mq e Prezzo/mc. Per immobili specialistici si possono usare altre unità di misura: Prezzo/posto auto per garage, Prezzo/letto per ospedali, Prezzo/posto barca per porti turistici

In generale è bene diffidare di valutazioni che fanno riferimento in modo generico a prezzi di mercato. Il procedimento di rendere approcciabili i prezzi di mercato per la valutazione in oggetto comprende diversi step che il valutatore dovrebbe rendere espliciti. Infatti quasi sempre i prezzi di mercato vengono sottoposti ad ulteriori analisi o rettifiche (analisi di tipo statistico, analisi dei trend, tecniche di analisi dei dati)

Il criterio reddituale si basa sulla nozione di valore attuale dei benefici futuri derivanti dalla proprietà dell’immobile. Il metodo è applicabile agli immobili che generano reddito. Questo procedimento mostra molte analogie con il metodo DCF (Discounted Cash Flow) utilizzato per le valutazioni d’azienda

Definizione dei benefici futuri. Questi vengono definiti come i flussi di cassa prodotti dall’immobile durante il periodo di detenzione dello stesso. I flussi di cassa possono essere rappresentati da ricavi (affitti), dividendi, ricavi da cessione parziale, al netto dei relativi costi di gestione. I ricavi possono essere effettivi o potenziali. Nel caso i ricavi siano potenziali, va sottoposta ad esame critico la fattibilità delle ipotesi prese a base del calcolo; diversamente i valori ottenuti risultano di fatto teorici

Il tasso di attualizzazione. Esso rappresenta una variabile prospettica più che storica; esso dovrebbe corrispondere al tasso annuo che il mercato richiede per attrarre investimenti immobiliari del tipo di quelli valutati

La scelta del tasso dovrebbe essere accompagnata da adeguate spiegazioni e informazioni sui fattori presi in considerazione per la determinazione del tasso utilizzato, quali:

(a) il grado di rischio;

(b) il fattore inflazione;

(c) ritorni attesi di investimenti alternativi;

(d) la disponibilità di capitale di debito e il possibile utilizzo della leva finanziaria;

(e) considerazioni di carattere fiscale.

 

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